如果是做实体生意，都是应该要商铺的，不过现在的商铺租赁的人比较多，购买的人比较少，因为很多人会担心商铺有的投资，商铺和房子还是有很大的区别的，相信很多人宁愿购买房子也不愿意购买商铺，总觉得房子的空间是要高于商铺的，那商铺投资怎么算？商铺出租怎样征税？
商铺投资怎么算
商铺投资的计算公式为租金＝每月租金×12／购房总价。
1、租金＝每月租金×12／购房总价
分析：2013年７月底，张先生在北京通州买下了一套面积约40平方米商铺，价格大约160万元，目前周边商铺的月租金大约350元／平方米左右，现在张先生每个月可收取1.4万元的租金。租金计算一下：租金＝14000＊12／1600000＝10.5％优点：这种方法计算简便，对一次性付款的情况分析会较为准确。不足：由于只考虑了租金和房价，而对于按揭贷款购房的回报情况则不能使用，此种计算方法应用范围局限较大。
2、租金分析法公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价
优点：分析法公司涉及到租金、房价及两种因素的相对关系，是选择＂绩优地产＂的快捷方法，这种公式比值越大，就表明越值得投资，否则不值得投资。不足：对按揭付款不能提供具体的分析，没有考虑全部的投入与产出以及资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。
3、内部率法房产投资公式：累计总／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）
优点：内部率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部率则是按复利计算。内部率法考虑了投资期内的所有投入与、现金流等各方面因素。可以与租金结合使用。不足：通过计算内部率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。
4、租金公式＝（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。
分析：如果王先生首付100万元，贷款60万元，按揭20年，按照商业贷款上限贷款利率。该商铺的租金＝（14000－4277）＊12／（1000000＋102682）＝5.76％。优点：考虑到前期主要投入、价格和租金，这种可估算资金回收期长短，适用范围广。不足：没有考虑前期的其他投入、资金的时间效应，而且不能解决多套投资的现金分析问题，这种方法一般不作为理想的投资分析工具。
